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买房人注意了!楼市的“加息”效应来了?

2020-12-21 来源:原创
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我们可以把5年期LPR利率和公积金贷款利率视为“房贷利率”,前者是商业贷款利率,后者是公积金贷款买房利率。



我们可以把5年期LPR利率和公积金贷款利率视为“房贷利率”,前者是商业贷款利率,后者是公积金贷款买房利率。


目前,5年期LPR利率是4.65%,公积金贷款利率是3.25%。但实际上,你到银行申请房贷时,最终的利率往往不是4.65%,而是更高。因为LPR只是“基准利率”,而不是实际利率。

据融360大数据研究院的数据,11月全国首套房平均贷款利率是5.24%。我们暂且把5.24%视为最新的商业房贷利率,以此计算商贷和公积金贷款金额上的差异。

在某三四线城市,买一套房子,贷款100万,利率是5.24%,贷款20年。通过计算可知,如果采用公积金贷款,还款总额是136万,月供 5671元。如果采用商业 贷款,还款总额则是161万,月供是6732元。

可见,如果用公积金贷款买房,房贷成本远低于商贷。

但问题是,公积金贷款有额度限制,比如北京最高额度是120万,深圳是90万,杭州是100万,无锡是60万,西宁是50万。而且最高额度只是“天花板”,实际贷款额度因人而异,但都不可能高于最高限制。

以目前大城市的房价,公积金贷款的金额可谓少之又少。比如深圳的房价总额动不动千万,但公积金贷款额度只有90万。数据显示,深圳公积金利率(个人公积金贷款余额除以缴存余额)只有65%,远低于南通的119%。

公积金利用率低原因无非是:1、房价太高,一般人买不起房。2、可贷款金额低,手续麻烦,周期长,买房人嫌麻烦。

最近10年,房价显著上涨,但公积金贷款额度变化不大。比如一线城市房价总额可能从200万涨到800万。但公积金贷款额度上调幅度极小,甚至没有上调。

这对楼市来说,其实可以视为一种“加息效应”,因为在总房款中,低息贷款的比例在降低。

特别值得一提的是,最近一年,5年期LPR利率多次下调,融360研究院统计的实际房贷利率也在下调(商贷利率),但公积金贷款利率还是维持在2015年的水平。

按照过往的情况,基准利率下调时,公积金贷款利率也往往会随之下调。现如今,LPR利率降了,公积金利率没变,这其实也要以理解为一种“加息效应”,因为理应下调而未下调。

今年,公积金贷款利率未下调,我认为也是为了避免楼市过热,避免楼市过快上涨。展望2021年,公积金贷款很可能不变,但商业房贷利率可能会微升。这是楼市调控的需要,也是货币缓慢收紧的需要。

最近几年,公积金的主要变化是:

1、提取更便利,更多元化。租房、装修甚至生病都可以提取公积金,而且退休了可以销户提取。据我的了解,许多地方,现在提取公积金不需要太多证明,非常便利。

2、公积金异地可以使用。比如小明的户籍是A地,但工作是B地,那么小明在A地买房时,可持A地住房公积金管理中心出具的缴存证明申请公积金贷款。

综上给大家的建议是:

1、公积金贷款利率很低,能采用公积金贷款尽量公积金贷款。

2、很多人选择不缴公积金,因为月薪会被扣一部分钱。其实这不是明智的选择。公积金实质是一种“特殊存款”,也是你的一份保险,当你有资金急用时,它往往能派上用场,比如养老、医疗、购房等。